挑战杯大学生创业大赛简介

我们的研究显示，债券收益率与风险资产（如中国创业板和房地产）价格之间的相关度甚高。

学会能够安然度过1989年，并非水到渠成之事，天安门事件激起的群情鼎沸使学会的前景变得扑朔迷离起来。记得为了拓展和筹款，勉为其难拟写过不少信件，同知名人士和机构接洽，想方设法来推介学会，其中包括台湾的经济政策研究重镇中华经济研究院的院长蒋硕杰。

我和新任会长张欣和日后的会长海闻，在两种气候都还冰冻的情势下成行。于是靠他们帮忙，我被几所大学的录取并请到了助学金。毅夫兄突然冒出一句话，"我们欣赏了这么久，到底该付多少，才报答得了梵高？"一个典型的经济学计算。那年初春我卸任会长，兑现了向福特基金会做过的承诺，率队回国考察。那年八月政治学会在伯克莱加州大学召开，我应邀出席。

当时我在上海财大读国际金融的研究生，英语尚过得去，担任了美国专家们的助教。中国致力于把将国家的合法权威提升为现代社会的税制，还是路程漫漫，但开放三十年来的长足发展，我们已经进到全球舞台在进行大规模的博弈，如何掌握自己的话语权已是无从回避的了。金融机构本来就是提供金融中介服务的机构，靠服务来收取费用。

简单地说如果未来房价看涨，银行愿意搞，客户却觉得吃亏，反之亦然。如果我国也有像发达国家那样的成熟的证券市场用来积累财富，那么‘以房养老方式的重要性也许会减低一点。金融机构（尤其是国有银行和保险公司）不同于中小企业，生存运行的时间很长，即使有个别机构破产，也可以由其他金融机构接手原来的资产和债务继续执行合同。到目前为止我国法律规定禁止土地私人所有，即使实行经营承包制的农村集体所有土地也不允许农民行使完整的使用权，受益权和转让权。

据说大多数日本人的观念和中国人不同，他们宁愿租房而不愿意买房。随着我国老年化的速度加快，加上国家财力有限和养老保险制度的不平等，需要‘以房养老的人数可能越来越多。

再说我国长期以来没有遗产税的概念，子女继承房产没有代价。但是在中国（尤其是证券市场不发达的现在）老百姓投资的主要方式还是购买住房，所以大多数老年人可动用的资产形态也只能是住房。拥有自己房产的家庭也一样，有时根据需要出租自己的房子，到其它地方租房生活。银行根据抵押的房产价值给任何人都可以发放一次性的大额按揭贷款，那么为什么不能做反方向操作的业务呢？老人当然也可以按通常的按揭贷款方式一次性取得大额消费贷款来用于日常消费。

如果分析北师大董藩教授在文章的提出的六条反对‘以房养老方式的理由，我们可以看出用僵化的思维来否定新生事物的做法多么荒唐有害。所以今后老人对‘以房养老的需求不可能少，对‘倒按揭这种盘活住房资产来扩大现时消费的需求会越来越大，而且它还符合扩大内需的经济发展战略。第五条理由是所谓的中国社会传统观念的问题，简单地说如果老年人不把‘房产留给子女则脸上挂不住。从严格的经济行为的角度讲，子女也是一种重要的资产，所以人类出于本能和亲情养育子女的行为类似于积累资产，‘养儿防老是人类历史上最有效和持续时间最长的养老保险制度。

至于金融机构向老人支付的零星消费贷款规模以及最后处分的房产抵押品价值多少只不过是单纯的计算问题。再说实际上大多数老年人与其选择在养老院静候人生的终点，还不如希望在原来的社区利用分散护理和互助的方式养老。

所以笼统的中国家庭房子拥有率的概念没有什么实际用处。目前‘倒按揭业务开展不起来是一点也不奇怪。

由于房价预期不明朗，房子的价格因区位，大小，剩余使用权的年限，装修质量等因素千差万别，最重要的是老年人的生命预期难以把握，房价的客观评估机构太少，所以让那些长期靠存贷差价稳当赚钱的国有银行去开辟这种费力的金融业务，靠抵押一个房子来负责老人的一生简直是自找没趣的事情。对老人来讲也有利于根据市场价格的变化来调整自己的消费行为，即房价上升，可要求增加发放‘倒按揭贷款数额，反之亦然，这样的做法能够让金融机构和顾客双方都满意。但是建设公立养老院需要政府的大量财力，民办养老院连带配套设施成本太高。政府已对商品房的‘70年使用权做了到期可以延期的承诺，尽管用词有些含糊，也没有规定使用权延期时的条件和代价。其实没有比这个理由更荒唐可笑。这好比银行的‘零存整取业务的相反过程，对实行‘倒按揭业务的金融机构来讲就是‘零出整取过程。

所以问题还在于只想用一次性的固定合约条款来保障老人一生的僵化的‘倒按揭合约方式上。但是对那些希望在熟悉的居住（包括房子和周围人文社会条件）环境中安度晚年的老年人难道就没有一点办法盘活资产来增加消费能力吗？ 老年人的居住习惯需要大力发展‘以房养老据报道，我国家庭房子拥有的比率高达90%以上，远远超过美国等等先进国家，但仍有不少‘专家还在搞什么‘居者有其屋的乌托邦主张来为高房价推波助澜。

具体地说房主以拥有产权的商品房作为担保，从银行等相关金融机构定期取得一定数量的消费贷款，到一定时候用老人百年后遗留的房产来清算本息债务。本来如果全社会采用‘养儿防老的方式，老人把房产留给子女，由子女负责养老，那么房子所有权的世代转移过程无需通过金融机构的中介而自然得到解决。

只要我们看看政府改造棚户区的做法就可以知道，因为那些棚户区的居民搬迁时得到巨额补偿的权利与其说是来自棚户区房子的‘**年使用权（有的高危房子也许根本没有什么‘房本），而是根据居民早已凭借建筑物长期使用宅基地的历史事实。难道怕银行破产，个人都应该手捏现金不成?金融机构运行过程中的风险种类很多，也许正因为有风险，才需要银行和保险公司等金融机构开发各种金融产品来对冲和规避风险。

如果把‘70年扩展成‘无限期，那么这种产权形式同完整的土地私产制度没有什么本质的不同。所以在我国积极发展各种个人养老的方式作为政府养老保险制度的重要补充是不可避免的选择。近几年所谓的‘养老公寓的概念时髦起来。从防止风险和取得收益的技术性的角度看，金融机构根本没有理由反对开展这种‘倒按揭业务。

所以为了防止这样的浪费和重复操作，需要采用‘倒按揭贷款方式只对已经发生的长期的零星贷款部分计息。其实在现金收入流足够应付日常生活需要的老人中也有不少人不愿把房产留给子女，用盘活房子形态资产的收入来把老后生活过得更好一点。

如果像发达国家那样，子女需要交高额的遗产税才能继承房产等父母遗产的话，那么‘房产留给子女的社会传统观念的效力就会立马大减，况且我国实行遗产税是早晚的事。但是在上一节的分析中已经清楚，只要商品房的实物还在，在土地使用权的期限内房主对商品房及其屋下土地拥有完整的使用权，收益权和转让权。

问题是现在社会上没有子女抚养的老人大有人在，不得不需要由金融机构来帮助完成老年人房产的使用权顺利地世代转移的目的。董藩教授的第四个理由是，人们对几十年后房产价格的预期不同，所以客户和金融机构无法达成‘倒按揭条件的共识，在实践上不可行。

但还有很重要的原因是房地产税和遗产税率较高，买房居住的成本和租房相比相差不大，所以日本的银行贷款利率那么低也没有多少人愿意贷款买房。当时有感于国内某主要经济报刊上刊登一篇全面否定‘以房养老方式可行性的评论员文章，觉得对那些逻辑混乱的观点应该给与驳斥。对中国普通百姓来说购买艺术品，股票，债券，贵金属等积累财富的方式远不如购买房产重要和普遍。在中国推行‘以房养老不仅可行，而且必不可少，越早越好。

发挥自己的能力，寻求更好的工作机会或更适合居住的环境需要发达的租房市场。其实人们在一生中只住在同一个地方（甚至同一个房子）的生活方式既有长处，也有短处。

只要实行‘倒按揭业务的金融机构的资产结构不发生问题，原则上看不出‘倒按揭业务有什么克服不了的困难。房价的上升完全就是土地价值增值的反映，房主卖房时取得房价上升的差价也只不过是取得土地增值收益的体现而已。

在发达国家里各种商业人寿保险机构的正常运作主要建立在成熟的股票和债券市场。有些人担心‘倒按揭贷款方式下银行只能等到很多年以后才能收回贷款，所以加重金融机构的风险。